Artykuły

Najem lokalu

 

Najmujesz lub podnajmujesz innej firmie swój lokal w ramach działalności gospodarczej? Czy wiesz, jak i kiedy należy wystawić fakturę? Czy wiesz, kiedy powstaje obowiązek podatkowy w PIT i VAT?

 

najem lokalu podatki

 

Najważniejsze są postanowienia zawarte w umowie. To w umowie ustalasz okresy rozliczeniowe i terminy zapłaty czynszu.

Zwykle okresem rozliczeniowym jest miesiąc kalendarzowy. A czynsz płacony jest raz w miesiącu, na ogół na początku miesiąca z góry.

Kiedy powinieneś wystawić fakturę? To proste - przed terminem płatności. Zwykle jest wystawiana na początku miesiąca za dany miesiąc. Ale możesz ją wystawić dowolnie wcześnie, byle z treści wynikało, jakiego okresu dotyczy. Możesz więc wystawić faktury za cały rok w styczniu. Możesz, ale nie wystawiaj, bo Ci się to nie opłaca. A dlaczego? Zaraz wytłumaczę.

Wystawiasz fakturę na początku miesiąca. Wpisujesz datę wystawienia faktury i od razu taką samą datę sprzedaży (datę wykonania usługi)?

Źle. Datą wykonania usługi (datą sprzedaży) jest ostatni dzień okresu rozliczeniowego, czyli ostatni dzień miesiąca.

A pod jaką datą ująć taką fakturę w deklaracjach JPK i w podatkowej księdze przychodów i rozchodów?

Przepisy są jednoznaczne i stosunkowo proste – w dacie powstania obowiązku podatkowego. Czyli – w dacie wykonania usługi.

Dla podatku dochodowego będzie to ostatni dzień miesiąca.

Dla podatku VAT – dzień wystawienia faktury, jeśli została wystawiona zgodnie z przepisami (do terminu płatności). Jeśli faktura nie została wystawiona – obowiązek podatkowy VAT powstaje w terminie płatności.

Czyli podatek VAT jest należny w momencie wystawienia faktury. Nie ma znaczenia ani to, jakiego okresu faktura dotyczy ani to, kiedy została zapłacona. Dlatego nie warto śpieszyć się i wystawiać faktur z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem. Z kolei w podatkowej księdze przychodów i rozchodów taka fakturę ujmiesz pod datą ostatniego dnia miesiąca.

A w której kolumnie?

Jeśli najem jest świadczony w ramach podstawowej działalności gospodarczej – w kolumnie 7. Jeśli jest to przychód dodatkowy, uzyskiwany obok działalności podstawowej – w kolumnie 8 (pozostałe przychody).

A co jeśli przedsiębiorca najmuje lokal na cele mieszkaniowe? Wtedy najem korzysta ze zwolnienia z VAT. I nie masz obowiązku dokumentowania go fakturą, ale możesz fakturę wystawić. Poza tym wszystkie zasady ewidencjonowania i terminy rozliczenia pozostają takie same, jak w przypadku lokali użytkowych.

Potocznie wydaje się, że najem to najem 😊. Na dwa dni czy na dwa lata, nie ma znaczenia. Oddajesz komuś lokal i on tam mieszka i za to płaci. Ale zasady wystawiania faktur i rozliczania podatków w przypadku wynajmowania domu, mieszkania czy pokoju letnikom, turystom albo pracownikom w delegacji jest zupełnie inne.

Od usługi najmu na cele mieszkalne musisz odróżnić usługę krótkoterminowego zakwaterowania. W praktyce chodzi o to, że o ile najem mieszkania służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, o tyle zakwaterowanie jest związane z turystyką, wypoczynkiem, czy wyjazdami biznesowymi.

Najem mieszkania w związku z tym jest długoterminowy, liczy się w miesiącach i latach. Zakwaterowanie dotyczy zaś dni, ewentualnie tygodni.

Usługa zakwaterowania nie jest zwolniona z VAT, na ogół jest objęta stawką 8%VAT, a faktury wystawia się na zasadach ogólnych, czyli jak w przypadku każdej innej usługi. Musisz też pamiętać, że inaczej niż w przypadku najmu, w przypadku krótkotrwałego zakwaterowania zaliczka (zadatek) powoduje obowiązek w VAT.